Le contenu du PLUI

Le PLUi sera composé de 6 pièces qui formaliseront l’ambition de la Communauté de Communes Val de Cher Controis en matière de développement et d’aménagement de son territoire, pour les 10 ans à venir.

Pièce n°1 : le Rapport de Présentation

Le Rapport de Présentation expose le diagnostic territorial établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces agricoles, de développement forestier, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’équilibre social de l’habitat, de transports, de commerces, d’équipements et de services. Il présente aussi une analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers.

Il analyse l’état initial de l’environnement et les perspectives de son évolution en exposant, notamment, les caractéristiques des zones susceptibles d’être touchées de manière notable par la mise en oeuvre du plan local d’urbanisme.

Enfin, le rapport de présentation justifie les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durables, les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement, au regard des objectifs de consommation de l’espace fixés et des dynamiques économiques et démographiques.

Cette pièce est non opposable aux tiers mais est fondamentale par sa vocation à démontrer la cohérence de toutes les pièces du dossier.

Pièce n°2 : Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables

Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) est un document politique qui exprime le projet d’aménagement retenu par la Communauté de Communes. Il définit les orientations générales des politiques d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques.

Il arrête les orientations générales concernant l’habitat, les transports et les déplacements, le développement des communications numériques, l’équipement commercial, le développement économique et les loisirs, retenues pour l’ensemble des communes du Val de Cher Controis. Il fixe par ailleurs des objectifs de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.

Le PADD est non opposable aux tiers.

Pièce n°3 : Les Orientations d’Aménagement et de Programmation

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation, dans le respect des orientations définies par PADD, comprennent des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports et les déplacements à mettre en place sur un secteur bien particulier.

Ces orientations peuvent définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement des communes. Elles peuvent comporter un échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants. Elles peuvent porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager. Elles peuvent prendre la forme de schémas d’aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics.

Les OAP définissent les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergements, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements. Elles définissent l’organisation des transports de personnes et de marchandises, de la circulation et du stationnement.

Les OAP sont non opposables aux tiers mais les autorisations d’occupation du sol doivent y être compatibles.

Pièces n°4 et n°5 : Le Règlement écrit et le règlement graphique

Le règlement écrit et le règlement graphique définissent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des zones auxquelles sont rattachées un ensemble de règles générales et de servitudes d’utilisation des sols. Il détaille notamment les constructions autorisées et interdites, l’implantation des constructions, leur hauteur, leur façade, leur aspect extérieur, les conditions de stationnement, les conditions d’accès et de desserte par les réseaux, les caractéristiques des terrains, les espaces libres et les plantations, etc.

Sur le règlement graphique sont distingués 4 grands types de zones :

  • Les zones U (Urbaines) correspondent aux secteurs déjà urbanisés et équipés, essentiellement à vocation d’habitat et pouvant accueillir les activités et services.
  • Les zones AU (A Urbaniser) sont les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation (futurs quartiers d’habitat, futures zones d’activité économique…), à plus ou moins court terme.
  • Les zones A (Agricoles) sont les zones à protéger en raison du potentiel agronomique, écologique ou économique des terres agricoles.
  • Les zones N (Naturelles et forestières) correspondent aux secteurs à protéger soit en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels.

Ces zones pourront être subdivisées en sous-secteurs, pour permettre le développement d’un urbanisme adapté aux spécificités intercommunales et communales.Des prescriptions complémentaires viendront également s’ajouter au zonage telles que les Espaces Boisés Classés, les éléments de paysage et de patrimoine à Protéger, les bâtiments susceptibles de changer de destination ou encore les emplacements réservés…Ces 2 pièces sont opposables aux tiers.

Pièce n°6 : Les Annexes

Le dossier du PLU contient un ensemble d’annexes dont certaines obligatoires, ayant un caractère informatif. Il s’agit par exemple des Servitudes d’Utilité Publique et obligations diverses, de la liste des lotissements, des réseaux d’eau et d’assainissement, du plan d’exposition aux bruits, des ZAC, etc…